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Benfeitorias em imóveis alugados e o direito a indenização

Por Isabella Hocayen Padilha, advogada inscrita na OAB/MG sob o nº 167.143*

Um assunto de bastante interesse e que pode vir a gerar conflitos na relação locador/locatário nos contratos de aluguel é em relação às benfeitorias realizadas.

Um contrato de locação normalmente gera muitas dúvidas para quem quer alugar ou já mora em um imóvel alugado e opta ou necessita fazer modificações no objeto da locação. Essa conduta implica na realização de benfeitorias, que podem consistir na sua conservação, melhoramento ou embelezamento, cuja definição está contida no art. 96 do Código Civil.

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 1º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 1º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Como se classificam as benfeitorias?

Existem várias espécies de benfeitorias e cada uma produz um efeito jurídico diverso. As benfeitorias podem ser Necessárias, Úteis ou Voluptuárias, sendo assim, exemplificaremos a seguir algumas informações a respeito destas:

As benfeitorias voluptuárias têm como finalidade apenas dar mais comodidade a quem as faz, são obras para embelezar o bem, como exemplo a construção de piscina e decoração luxuosa no imóvel.

As benfeitorias úteis, tem como objetivo facilitar o uso da coisa tornando-o mais útil, apesar de não serem necessárias, como por exemplo instalação de divisórias ou grades nas janelas.

As benfeitorias necessárias são obras indispensáveis para conservação do bem impedindo a sua deterioração, como nos casos em que é necessário reconstruir de um assoalho que apodreceu ou reformar o telhado.

Quais são as benfeitorias indenizáveis?

Quem aluga um imóvel deve estar ciente de que qualquer reforma, ainda que seja para valorizá-lo, precisa ter o aval do proprietário. Essa é uma cláusula que deve estar sempre presente nos contratos. 

Pela nossa legislação, em regra, as benfeitorias úteis e necessárias são passiveis de indenização. Nesses casos, as benfeitorias necessárias são indenizáveis independente de autorização e as úteis são indenizáveis, desde que autorizadas pelo locatário. 

Caso conste expressamente no contrato que as benfeitorias somente poderão ser executadas com autorização prévia do locador, na hipótese do imóvel precisar dessas benfeitorias necessárias deve o locatário:

  1. Notificar o locador para realizá-las;
  2. Se este não o fizer e os danos no imóvel perdurem e comprometa o uso normal do mesmo, terá o locatário o direito de executá-las, mediante comprovação de realização de três orçamentos;
  3. Após cumprimento da reparação, deverá postular a compensação do valor gasto no pagamento das mensalidades de aluguéis, com a apresentação das notas fiscais e recibos respectivos. 
  4. Na hipótese do locador se negar a indenizar o locatário, esse poderá exercer o direito de retenção do imóvel até que haja essa quitação.

Quando se tratar de benfeitoria útil, o código civil preceitua que somente será indenizável se houver prévia autorização do locador para que o locatário possa executá-la. Nesse caso, sendo autorizada, também dará ao locatário o direito de reter o imóvel até o recebimento dos valores comprovadamente despendidos. As voluptuárias não geram direito ao locatário de receber indenização e nem de reter o imóvel. 

E por falar em direito de retenção, o que seria esse instituto?

Esse direito é devido ao locatário que realizou benfeitorias indenizáveis úteis ou necessárias (obedecendo a formalidade), podendo ele ficar ou reter o imóvel até que seja satisfeita pelo locador. 

Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

Para a retenção das benfeitorias, o artigo 1.219 do Código Civil expressa três consequências muito claras, quais sejam: ser possuidor de boa-fé, não ter sido indenizado, e a terceira quanto às benfeitorias voluptuárias.

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Contudo, a Lei do Inquilinato de nº 8.245/91 faculta às partes que disponham de maneira diversa no contrato, podendo ajustar que toda e qualquer benfeitoria realizada não será indenizada pelo locador, passando a fazer parte integrante do imóvel quando da sua entrega, não gerando o exercício ao direito de retenção. Quanto às voluptuárias, terá o locatário o direito de levantá-las, desde que sua retirada não afete a estrutura e substância do imóvel.

Art.35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis, e permitem o exercício de direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e substância da coisa.

Assim, para garantia dos contratantes e para evitar conflitos na retomada do imóvel, devem vir expressas no contrato a exigência de autorização de qualquer tipo de benfeitoria, não bastando ao locatário somente apresentar uma planta de reforma sem especificar quais as benfeitorias, quanto vai gastar, para pretender futura indenização, a contratação de um advogado para elaboração do contrato de locação é um fator muito importe para eliminar problemas futuros, resguardando o direito e interesse das partes. 

Portanto, nesses casos deve sempre prevalecer o bom senso, verificar a real necessidade antes de efetuar benfeitorias. Uma boa medida a ser tomada no caso de necessidade de se executar algum tipo de obra no imóvel é fazê-la com a anuência expressa do locador/proprietário ou então solicitar que a mesma seja executada por ele.

* Pós-Graduada em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Faculdade Damásio de Jesus e Pós-Graduanda em Direito Privado no Centro Universitário UNIAMÉRICA. Graduada em Direito pelo Instituto Vianna Junior. Advogada (OAB MG 167.143) no escritório Oliveira & Araújo Advogados Associados – Juiz de Fora/MG.  

REFERÊNCIAS:

BRASIL. Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em 08 jul. 2019.

BRASIL. Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm>. Acesso em 08 jul. 2019.

DIAS, Carlos Alberto da Costa. Retenção por benfeitorias. Disponível em: < https://www2.senado.leg.br/bdsf/bitstream/handle/id/176207/000487561.pdf?sequence=1>. Acesso em: 08 jul. 2019.

TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2014

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